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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
法国第二次大罢工抗议延长退休年龄 马克龙：没得商量****** 中新网2月1日电 综合报道，当地时间1月31日，法国工会发起第二次全国罢工，数以百万计的教师、公务员以及其他各行各业的从业者走上街头参加了游行示威活动。报道称，当天罢工严重扰乱法国的电力生产、公共交通和学校运作等，使各地的公共设施陷入瘫痪。  资料图：2023年1月31日，在法国北部城市里尔，民众正在参加抗议养老金改革活动，警察在维护秩序。据路透社报道，法国内政部表示，在法国8家主要工会的号召下，当天共有127.2万人参加了抗议活动。他们手举“反对养老金改革”、“我们不会放弃”等横幅游行示威，反对总统马克龙的养老金改革计划。这项计划拟通过将最低退休年龄从62岁提高至64岁，来消除养老金体系中的赤字。 报道称，这是法国工会第二次全国性罢工。此前1月19日，也有超过100万人走上街头游行示威。法国总工会(CGT)称，仅在巴黎，就有50万抗议者聚集，但当局表示估计这个数字为8.7万人。 “对总统来说，这很容易。他坐在座位上……他甚至可以工作到70岁，”公交车司机伊莎贝尔·特克西尔在抗议活动中说道。“我们不能要求普通工人工作到64岁，这是不可能的。” 据报道，罢工严重扰乱法国的电力生产、公共交通和学校运作等，使各地的公共设施陷入瘫痪。当天法国只有三分之一的TGV高铁列车运行，巴黎地铁则严重受到影响。此外，巴黎市长伊达尔戈决定声援游行和罢工，当天暂停市政府对外服务，并在市政府外挂出声援的条幅。 另据英国广播公司(BBC)报道，法国当局宣布动用了1.1万名警察在全国200多个示威地点维持秩序。在巴黎示威路线尽头的沃邦广场发生了小规模冲突，约30名示威人士被捕。 马克龙政府：“没有商量余地” 民意调查显示，尽管三分之二的法国人反对这项改革，但马克龙政府并不打算顺应民意，称将退休年龄推迟到64岁是“没有商量余地的”。  资料图：法国总统马克龙马克龙也在1月30日明言，这项改革对确保养老金制度的继续运作“至关重要”。 根据法国劳工部的估计，若将民众的退休年龄延后至64岁，并延长缴费期，法国每年的养老金缴费额将增加177亿欧元，从而使养老金系统在2027年实现收支平衡。但法国工会认为，政府也可以通过对富豪征税，或要求雇主和拥有很多养老金的人缴纳更多费用。 据悉，大规模抗议迫使政府做出了一些让步，例如将领取养老金的年龄从65岁下调到64岁，并同意让退休者每月领取1200欧元的最低养老金。 但政府在两个核心问题上没有改变，即从今年夏末开始至2030年，法定退休年龄将从目前的62岁逐步提高到64岁；2027年起，退休者只有在缴纳社会分摊金满43年的前提下，才能领取全额养老金。 “当反对声如此之大时，政府不听是很危险的。”法国劳工民主联盟(CFDT)公务部门秘书长雅科说道。
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